A 3%-os lakáshitel úgy robbant be a magyar ingatlanpiacra, mint egy nyári vihar: mindenki beszél róla, mindenki élni akar vele, és sok vevő úgy gondolja, hogy most végre „megfogta az Isten lábát”. Ha eladóként találkozol egy ilyen vevővel, elsőre biztosan csábítónak tűnik: „Hát persze, jöjjön, eladom neki, hiszen olcsón kap hitelt, biztosan ki tudja fizetni a lakásomat. Alig raktam rá 5 milliót a piaci árhoz képest.”
Nos, a valóság ennél jóval árnyaltabb. A 3%-os hitel sokszor inkább egy csali, ami miatt a vevő lelkesedésből ugrik bele a lakásvásárlásba, anélkül, hogy tudná, mivel jár. Neked, mint eladónak, pedig nagyon sok fejfájást okozhat. Nézzük sorban, miért nem biztos, hogy jó ötlet önállóan egy ilyen vevőnek eladni az ingatlanodat.
Csak zárójelben jegyzem meg, hogy a Kormányinfón augusztus elején megjelent eredeti 3%-os hitel bejelentés óta szinte minden feltételhez hozzányúltak.
1. A vevő sietne, a bank meg ráér
A banki hitelügyintézés lassúságát legjobban egy vonathoz lehetne hasonlítani, ami mindig késik, de sosem mondják meg pontosan, mennyit. Ha valaha vártad már a Siófokon a barátnődet hogy Pestről utánad jöjjön vonattal, akkor pontosan tudod, miről beszélek.
A 3%-os hitelre jelentkező vevők gyakran nem tudják, mennyi időbe telik, amíg egy hitelügylet – igényléstől az új vevő tulajdoni lapra való bejegyzéséig – lezajlik. A banki részre 60 nap elsőre elegendőnek tűnik, a valóságban azonban a kisebb bankoknál ez az idő simán ki fog csúszni akár 90–100 napra is. És közben te, mint eladó, ott állsz gúzsba kötve: nem adhatsz el másnak, mert előszerződést írtál alá, de pénzt még nem kaptál. Vagy kaptál, de a hitelfüggő adásvételi szerződés miatt majd vissza kell adnod, amikor a vevőd nem kapja meg a csodahitelt.
Ez a várakozás olyan, mintha valaki lefoglalta volna a lakásodat, de nem fizetett érte. Az időd megy, a piaci lehetőségeid elszállnak – a komoly vevők közben megvesznek mást -, és közben még a vevő is elbizonytalanodhat.
INGATLANKAPITÁNY TIPP: Kérdezz rá a saját bankodnál, hogy mennyi idő az átfutása egy 3%-os hitelnek a kérelem beérkezésétől az új vevő földhivatali bejegyzéséig. Használd ezt az információt amikor a vevőjelölteddel tárgyalsz!
2. Járulékos költségek? Az meg mi?
A 3%-os hitel reklámjában nem szerepel, hogy a lakásvásárlásnak van egy csomó „apró betűs” költsége. Sok vevő tényleg úgy gondolja, hogy elég az önerő és a törlesztőrészlet. Aztán amikor szembesülnek az ügyvédi díjjal, a földhivatali illetékkel, a hitelbírálati díjjal, a közjegyzői díjjal, a vagyonszerzési illetékkel – akkor hirtelen kiürül a pénztárca.
Volt olyan ügyfelem, aki komolyan azt hitte, hogy 500 ezer forint önerő mellé simán elég, ha van még 50 ezre „a papírokra”. Amikor felsoroltam neki, mennyi plusz költség jön még, elsápadt, és gyakorlatilag a tárgyalóasztalnál derült ki, hogy nem tudja megvenni az ingatlant. Ez eladóként tragédia: addigra hetek, hónapok mentek el a semmire.
INGATLANKAPITÁNY TIPP: Kérdezz rá a vevődnél, hogy miből fogja kifizetni a 4% vagyonszerzési illetéket, a hitelbírálatot, az ügyvédet, a földhivatali eljárási költségeket.
3. Ohne előminősítés, nur álmodozás
A hitel előminősítés olyan, mint a jogosítvány: nélküle beülni a kocsiba bátor, de veszélyes. A 3%-os vevők egy része enélkül vág bele. Meglátják a hirdetést, felhívják az eladót, már egyeztetik az időpontot, de a bankot még csak távolról sem látták. Bevételük még csak-csak van, de okosba dologznak. Hogy folyamatos TB jogviszony is kell? Sose hallott róla…
Sokan úgy gondolják, hogy a 10% önerő elég. A gyakorlatban viszont a legtöbb bank ennél többet kér, ráadásul a jövedelmet is alaposan ellenőrzi. És a járulékos költségek több milliós tételét is ki kell fizetni. Így aztán hiába kötsz előszerződést, mire a bank kimondja a verdiktet, kiderül: a vevőd nem hitelképes. Te pedig addigra már lemondtál más érdeklődőkről, és kezdhetsz minden elölről.
4. A banki értékbecslős vicceknek van alapja
Ez az egyik legkellemetlenebb helyzet. Te meghirdeted a lakásodat 60 millióért, jön egy vevő, aki boldogan fizetne 6 millió önerőt, a többit hitelből fedezné (már a járulékos költségekre sincs pénze). Már mindenki dörzsöli a tenyerét, amikor megérkezik a bank értékbecslője. Szemrebbenés nélkül írja le hogy szerinte ennek az ingatlannak az értéke 55 millió forint. Hoppá!
A bank nem fogja a hirdetési árat nézni, csak az értékbecslést. Ez azt jelenti, hogy a vevőnek hirtelen elő kellene teremtenie még 5 millió forintot. Ha nincs neki, akkor az egész ügylet összeomlik. És nem az első héten, hanem úgy másfél-két hónappal azután, hogy te azt mondtad a téged felhívó ingatlanosnak, idézem: „Már van egy komoly vevőm.”
INGATLANKAPITÁNY TIPP: Kérdezd meg a vevődet, hogy melyik banknál szeretné felvenni a hitelt. Mondd meg neki hogy kérjen előzetes értékbecslést és hitelminősítést a bankjától, mielőtt előszerződnétek. Ha erre nem hajlandó, akkor hajtsd el!
5. Apróbetűs rész, avagy az állami támogatások rejtett aknái
A 3%-os hitel mögött gyakran ott lapulnak különféle állami feltételek. 2 év folyamatos TB jogviszony, maximális négyzeméterár, csak lakóingatlanra, családtagtól nem vásárolhatsz és itt most egy 100 lista jöhetne, de nem untatlak vele. Ingatlanosként én még nem találkoztam olyan 3%-os vevővel, aki teljesen tisztában lett volna az Otthon Start hitel feltételeivel. Pedig jó sokkal beszélek, naponta többen is hívnak hogy vásárolni akarnak.
Előfordul, hogy a banki előminősítéskor még minden rendben van, de aztán kiderül, hogy a vevő időközben már nem felel meg valamelyik feltételnek. Például mert másfél éve amikor munkát váltott, egy hónapig nem volt TB jogviszonya. Csak erre már nem emlékezett. Ilyenkor a hitelkérelem egyszerűen elhasal, és az adásvétel megy a kukába. A te időddel együtt!
6. Szuper optimista vevők, mert „a bank úgyis megadja”
A 3%-os hitel marketingje azt sugallja, hogy most mindenki lakáshoz juthat. Sok vevő tényleg elhiszi, hogy a bank majd megoldja helyettük a problémákat. A valóságban viszont a bank hideg számok alapján dönt. Nem érdekli, hogy a vevő mennyire szerelmes a lakásodba. A bankok a minősítésnél a jogszabályi feltételek mellett a saját feltételeiket is vizsgálják. És az ő listájuk hosszú. Hosszabb mint ami a 30 mp-es TikTok videókból eljut az optimista vevőkhöz.
Ha a háztartás jövedelme nem bírja el a törlesztést – ennek arányán is épp most változtattak -, ha van másik hitelük, vagy csak van egy hitelkártyájuk, vagy ha a bank egyszerűen túl kockázatosnak ítéli őket, akkor nem kapják meg a pénzt. Az optimizmus szép dolog, de a lakásvásárlásnál inkább veszélyes illúzió. És sajnos magával rántja az eladót is…
INGATLANKAPITÁNY TIPP: Kérj foglalót a vevődtől, és olyan előszerződést köss vele, hogy a foglaló akkor sem jár vissza, ha a vevő nem kapja meg a hitelt – de nem tőlem hallottad…
7. Ügyvéd, földhivatal, az már csak papírozás
Amikor hitel van a képben, minden dokumentum kétszer annyi időbe kerül. Az ügyvéd nemcsak a te szerződésedet nézi át, hanem a bank feltételeit is. A bank külön papírokat kér, külön nyilatkozatokat. Nem beszélve arról hogy sokszor a földhivatali bejegyzés módosítására van szükség – haszonélvezet törlése, jelzálogjog törlése – amit jelenleg kiszámíthatatlanul hosszú ideig tart. Kérdezz meg bármilyen ingatlanos ügyvédet, hogy mennyi idő levenni egy jelzálogjogot egy tulajdoni lapról… Vagy rárakni. Mert a bank ugye szeretné rárakni…Ez hetekbe, olykor hónapokba telhet. Te már rég kiköltöztél volna, de még mindig csak kibicként nézed ahogy a vevőd küzd a bankjával.
INGATLANKAPITÁNY TIPP: Ha van ingatlanos ügyvéded, akkor kérdezz rá az eljárási határidőkre. És ne csak a jogszabályban meghatározott időkre, hanem a ténylegesre – hiában van 30 napja a hivatlanak hogy kiállítson egy iratot, rendszeresen a 29. napon utasítja el a kérelmet és kér hiánypótlást.
8. Amikor a vevő diktál, de nincs is más választása
A hiteles vevők sokszor érzik, hogy ők diktálnak. Megpróbálnak mindenféle pluszt kiharcolni: nagyobb árengedményt, későbbi birtokbaadást, hosszabb fizetési határidőt. Az alku persze természetes része az ingatlanpiacnak, de amikor valaki minden saroknál újabb feltételt támaszt, az eladó hamar úgy érezheti magát, mintha sakkjátszmát játszana, ahol mindig csak a másiknak van lépése.
Ráadásul a hiteles vevők sokszor maguk sétálnak bele olyan csapdákba, amiket simán elkerülhettek volna ha tájékozódnak, mielőtt Téged mint ingatlan tulajdonost felhívnak. Menet közben derülnek ki a dolgok, amiket ha nem kezelsz, akkor ugrik az ügylet.
Ezzel szemben egy készpénzes vevővel minden gyors és egyszerű. Nincs bank, nincs értékbecslő, nincs hosszas várakozás. Aláírjátok a szerződést, a pénz megérkezik, birtokba adod az ingatlant, és mindenki mehet a dolgára.
Van jó megoldás? Naná!
Nem kell elvből elutasítanod a 3%-os hiteles vevőket. De nagyon fontos, hogy ne ess bele a „minden rendben lesz” csapdájába.
- Mindig kérd a banki előminősítést. Ha a vevődnek nincs, ne pazarold rá az idődet.
- Nézd meg, mennyi önerejük van ténylegesen. Papíron lehet 10%, de a bank többet fog kérni.
- Kérdezd meg, van-e félretett pénzük a járulékos költségekre. Ez sokaknál hiányzik.
- Kérdezz rá, hogy ha nem kapják meg a 3%-os hitelt, akkor piaci hitelből is hajlandóak-e vásárolni. Ha nem, akkor legyél nagyon óvatos!
- Adj határidőt a hitelügyintézésre. Ne hagyd, hogy fél éven át hitegessenek.
- Ha több érdeklődőd van, mindig a biztos finanszírozású vevőt válaszd. Lehet, hogy ő kevesebbet alkudik, de végig is viszi az ügyletet.
A 3%-os hitel nem ördögtől való, de tele van buktatókkal. Ha eladóként bedőlsz a lelkes, de felkészületlen vevőknek, könnyen elveszíthetsz hónapokat az életedből – és közben akár jobb ajánlatokat is. A legtöbb buktatót elkerülheted, ha alaposan leinformálod a vevődet, rábírod hogy mindennek nézzen utána, és csak ha minden klappol, akkor zargasson. Hogy ez hogyan lehetséges? Nagyon egyszerű: felhívsz, beadod a lakásod, és így csak olyan vevőkkel fogsz találkozni, akiket előminősítés és teljes informálás után engedek oda hozzád. Hívj fel, és már intézem is a lakásod eladását!
Az ingatlanpiacon a legfontosabb érték nem a négyzetméter, nem a fekvés, és nem is a panoráma. Hanem az időd. Ne hagyd, hogy egy 3%-os hiteles vevő vegye el tőled.
A szerző
Jobbágy Miklós
Ingatlankapitány, Ingatlan tanácsadó
Tel: +36304746890 (<– Nyomj rá a híváshoz!)
A kecskeméti Balaton utcai Duna House iroda ingatlanértékesítője. Családi házak, lakások, telkek és ipari ingatlanok értékesítésével foglalkozik. Bár az irodája Kecskeméten található, országosan dolgozik, vannak eladó ingatlanjai Budapesten, Győrben és az ország számos pontján. Korábban innováció menedzsment, online marketing és IT területen dolgozott, nagy tapasztalata van a tartalomkészítésben. Sikeres YouTube csatornája és TikTok csatornája van, ahol aktuális ingatlanos kérdésekkel foglalkozik. Ingatlanértékesítőként megtalálod a LinkedIn-en is.
