Az ingatlan eladás után sokan meglepődnek, hogy adófizetési kötelezettségük keletkezik. Ez különösen igaz, ha az eladott ingatlan jelentős nyereséget hoz. Persze vannak apróbb trükkök, amivel csökkenteni lehet a befizetendő adót. Az adóalap sávosan változik, és egy új sávba kerülés jelentős megtakarítást eredményezhet. Vagy ha az ingatlanra költött befektetést igazolja az eladó, akkor ez is csökkenti a befizetendő adót. De lássuk a részleteket.
Mi számít jövedelemnek?
Az ingatlan eladásából származó jövedelem az eladási ár és a korábbi szerzési érték különbsége. A szerzési érték az az összeg, amelyért korábban az ingatlant megvásároltad, vagy amely az öröklési, ajándékozási eljárás során megállapításra került. Például, ha 20 millió forintért vásároltál egy lakást, majd 25 millióért adod el, akkor a jövedelmed 5 millió forint. Ez a jövedelem képezi az adóalapot, amely alapján a személyi jövedelemadót meg kell fizetned.
Mennyi adót kell fizetni?
A jövedelem után 15% személyi jövedelemadó fizetendő. Az előző példánál maradva, ha 5 millió forint a jövedelmed, akkor az adó összege 750 000 forint lesz. Ez az összeg közvetlenül a költségvetésbe kerül, és az éves adóbevallás során kell feltüntetni. Ne felejsd el, hogy a NAV pontos nyilvántartást vezet az ingatlanok értékeiről – amit egyébként a földhivataloktól kap meg. Az ingatlanod piaci árának meghatározása nem egyszerű, de akár egyedül is elvégezheted.
Mikor csökken az adó mértéke?
Az adó mértéke az ingatlan tulajdonban tartásának idejétől függően csökken. Ez a szabály ösztönöz arra, hogy az ingatlant hosszabb távon tartsd meg. A következő szabályok érvényesek:
- 1. év: a jövedelem 100%-a adóköteles,
- 2. év: a jövedelem 90%-a adóköteles,
- 3. év: a jövedelem 60%-a adóköteles,
- 4. év: a jövedelem 30%-a adóköteles,
- 5. év: a jövedelem teljesen adómentes.
Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlant öt évnél tovább tartod meg, az eladásból származó bevétel után már nem kell adót fizetned. A fenti példánál maradva 5 millió forintos jövedelemnél így néz ki a fizetendő adó mértéke:
- 1. év: 750 000 Ft,
- 2. év: 675 000 Ft,
- 3. év: 450 000 Ft,
- 4. év: 225 000 Ft,
- 5. évtől kezdődően: adómentes.
Milyen költségek csökkenthetik a jövedelmet?
A bevételből levonhatók az eladással kapcsolatos igazolt költségek, például:
- Ügyvédi díjak,
- Ingatlanközvetítő jutalékai,
- Hirdetési költségek,
- Felújítási költségek, amennyiben azok számlával igazoltak.
Ezeket az összegeket a szerzési értékhez hozzáadhatod, így csökkentve a jövedelem összegét és az adóalapot. Fontos, hogy mindent számlával kell igazolnod.
Mi történik öröklés vagy ajándékozás esetén? Mennyi az ingatlan adó?
Ha az ingatlant öröklés útján szerezted, a szerzési érték az az összeg lesz, amely alapján az illetéket kiszámították. Ha az öröklés illetékmentes volt, akkor a hagyatéki eljárásban meghatározott érték lesz az irányadó. Ajándékozás esetén az eladási ár 75%-a tekinthető szerzési értéknek, és más költségek nem vonhatók le ebből.
Hogyan kell az ingatlan adót bevallani?
Az ingatlan eladásából származó jövedelmet a következő évi személyi jövedelemadó-bevallásban kell feltüntetni. Ezt általában május 20-ig kell benyújtani. Az ingatlan adót a bevallás határidejéig kell megfizetni. Célszerű ezt időben megtenni, hogy elkerüld a késedelmi kamatot vagy a büntetést.
Hogyan időzítsd az eladást?
Az időzítés kulcsfontosságú lehet. Ha az ingatlant közel öt éve birtoklod, érdemes megvárni az ötödik év leteltét, hogy az eladásból származó bevétel teljesen adómentes legyen. Ha viszont az eladás sürgős, érdemes előzetesen számításokat végezni, hogy megértsd az adófizetési kötelezettségeket. Ha közel van az év forduló, akkor érdemes legalább azt megvárni, hogy eggyel alacsonyabb sávba kerülj, és kevesebb adót fizess.
Mikor érdemes szakértőhöz fordulni?
Ha bizonytalan vagy az ingatlan eladása utáni adózási szabályokkal kapcsolatban, érdemes egy adótanácsadó vagy könyvelő segítségét kérni. Ők pontosan ki tudják számítani a fizetendő adót, és segítenek az adóbevallás elkészítésében is.
Az ingatlan eladásnál az adózás csak egy kérdéskör, számos dologra kell figyelni. Ha ingatlan értékesítésen gondolkodsz, akkor kattints az alábbi képre és hívj fel!
Képek forrása: Freepik