Az ingatlanvásárlás sokszor egy életre szóló döntés, amely nemcsak a megfelelő otthon kiválasztásáról szól, hanem komoly pénzügyi tervezést is igényel. A legtöbb vásárló csak a vételárra koncentrál. Habár ez a legnagyobb tétel, számos egyéb rejtett költség is felmerül, amelyek könnyen elérhetik a több millió forintos nagyságrendet. Ezek a kiadások különböző jogi, adminisztratív és technikai folyamatokból fakadnak, és ha nem készülsz fel rájuk előre, komoly meglepetéseket okozhatnak. Az ingatlanvásárlás költségei 2026-ban nem változtak a tavalyi költségekhez képest.
Ha ingatlant adnál el, akkor olvasd el az ingatlan eladás problémái cikket is!
Ebben a cikkben megnézzük a vagyonszerzési illetéket, az ügyvédi és földhivatali költségeket, a lakáshitelhez kapcsolódó díjakat, a banki tranzakciós költségeket, a költözési kiadásokat, valamint a felújítás és bútorozás terheit. Minden egyes kategóriánál gyakorlati példákat, tippeket adok, hogy pénzügyileg tudatosabban hozhasd meg döntéseidet, és elkerülhesd azokat a buktatókat, amelyekkel a legtöbb ingatlanvásárló szembesül.
1. Vagyonszerzési illeték – A legnagyobb rejtett költség, amit nem hagyhatsz figyelmen kívül
Az ingatlanvásárlás során az egyik legjelentősebb extra kiadás a vagyonszerzési illeték, amelyet az állam vet ki az ingatlan megszerzőjére. Ez az illeték általában a vételár 4%-a, ami egy 50 millió forintos ingatlan esetében 2 millió forintos pluszkiadást jelent.
Hogyan lehet csökkenteni vagy elkerülni ezt a díjat?
Szerencsére vannak olyan esetek, amikor a vagyonszerzési illeték alól mentesülhetsz vagy kedvezményt kaphatsz:
- CSOK-igénylés esetén teljes illetékmentességet kapsz, függetlenül attól, hogy új vagy használt ingatlant vásárolsz.
- Ha új építésű lakást vásárolsz és az ára nem haladja meg a 30 millió forintot, akkor 15 millió forintig nem kell illetéket fizetned.
- Első lakást vásárló 35 év alatti fiatalok is kérhetnek kedvezményt, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.
- Ha ingatlant adsz el és veszel egy újat, akkor csak az árkülönbözet után kell illetéket fizetned, ami jelentősen csökkentheti az összeg nagyságát.
Ezek a szabályok különösen fontosak azok számára, akik először vásárolnak ingatlant, mivel így jelentős megtakarítást érhetnek el.
Ne felejsd el, hogy lakáseladáskor még adót is kell fizetned!
2. Ügyvédi díj – Miért elengedhetetlen, és mennyibe kerül?
Magyarországon minden ingatlan adásvételi szerződéshez ügyvéd közreműködése szükséges. Ez a költség gyakran meglepi a vásárlókat, hiszen a legtöbben azt gondolják, hogy az ügyvéd csak „aláírja a papírokat”, pedig ennél sokkal fontosabb szerepe van.
Milyen feladatai vannak az ügyvédnek?
- Az adásvételi szerződés elkészítése és ellenőrzése, hogy az jogilag megfelelő legyen és védje a vásárló érdekeit.
- A földhivatali ügyintézés koordinálása, amely a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges.
- A vételár biztonságos letétbe helyezése és utalása az eladó számára.
- Jogszabályi megfelelés ellenőrzése, beleértve az elővásárlási jogok tisztázását és a terhelt ingatlanok esetleges problémáinak feltárását.
Mennyibe kerül az ügyvéd?
Az ügyvédi költség nincs törvényileg szabályozva, de általában a vételár 0,5-1%-a között mozog, ami egy 50 millió forintos lakás esetén 250 ezer – 500 ezer forint lehet. Egyes ügyvédek fix díjjal dolgoznak, amely 300 ezer forint körül alakul, míg mások akár a vételár 3%-át is elkérhetik, ha bonyolultabb ügyletről van szó.
Hogyan spórolhatsz ezen a költségen?
- Érdemes több ügyvédtől ajánlatot kérni, mert az árak jelentősen eltérhetnek.
- Ha hitelt veszel fel, nézd meg, hogy a bank által ajánlott ügyvéd kedvezőbb díjat kínál-e.
- Keress tapasztalt ügyvédet, ne a legolcsóbbat, mert egy rossz szerződés később akár milliókba is kerülhet.
3. Földhivatali díjak – Kisebb, de elkerülhetetlen adminisztratív kiadások
Sokan megfeledkeznek róla, de a földhivatali ügyintézésnek is van költsége. Az ingatlan-nyilvántartásba történő tulajdonjog-bejegyzés alapdíja 10.600 Ft, míg ha soron kívüli ügyintézésre van szükség, az 16.000 Ft. A jelzálogjog bejegyzése pedig 20.000 Ft ingatlanonként.
A tulajdoni lap lekérése is külön díjat jelent: elektronikus formában 4.800 Ft, papíralapú változatban pedig 10.000 Ft. Ezek az összegek bár nem nagyok, összeadódva mégis jelentős kiadást jelenthetnek.
Tippek a földhivatali költségek minimalizálására:
- Ne kérj feleslegesen papíralapú tulajdoni lapot, mert a legtöbb esetben az elektronikus verzió is elfogadható és olcsóbb.
- Ellenőrizd, hogy a bankod állja-e a jelzálog bejegyzési díjat, mert egyes pénzintézetek átvállalhatják ezt az összeget.
- Ha nem sürgős az ügyintézés, válaszd a normál eljárást, mert a gyorsított verzió jelentősen drágább lehet.
4. Lakáshitel költségei
A lakáshitel költségei jelentősen befolyásolják az ingatlanvásárlás teljes pénzügyi terhét, ezért érdemes előre tisztában lenni velük. Az egyik legnagyobb kiadás a hitel kamata, amely a kölcsön futamideje alatt folyamatosan növeli a teljes visszafizetendő összeget. A kamatszintet több tényező is befolyásolja, például a hitel típusa, a futamidő és a piaci kamatkörnyezet. Érdemes figyelni a THM-re (teljes hiteldíjmutatóra), amely az összes járulékos költséget is tartalmazza, így pontos képet ad arról, hogy mennyit kell ténylegesen visszafizetni a banknak.
A lakáshitel igénylése során több egyéb költség is felmerül, amelyek gyakran rejtett kiadásokként jelentkeznek. Az egyik ilyen a fedezetminősítési díj, amelyet a bank számít fel az ingatlan értékének ellenőrzésére. Az értékbecslési díj is fontos tétel, hiszen a pénzintézet az ingatlan forgalmi értékének meghatározása alapján dönt a hitelösszegről. Emellett fizetni kell a folyósítási díjat, amely az összeg elérhetővé tételéhez szükséges, valamint a közjegyzői díjat, amely a szerződés hitelesítéséhez nélkülözhetetlen. Ezek a költségek együttesen akár több százezer forinttal növelhetik az ingatlanvásárlás teljes kiadását.
5. Banki költségek
A lakáseladás banki költségei gyakran elhanyagolt tételek, pedig jelentős összegeket emészthetnek fel, különösen, ha nagyobb összegű pénzmozgásról van szó. Az egyik legfontosabb ilyen kiadás az átutalási díj, amelyet a vételár elutalásakor kell megfizetni. A bankok jellemzően 0,1-0,3% közötti díjat számítanak fel nagy összegű tranzakciók esetén, így például egy 50 millió forintos ingatlan eladása esetén akár 50-150 ezer forintot is kifizethetünk csupán az átutalásért. Ráadásul, ha a vevő gyors jóváírást kér, és azonnali utalásra van szükség, egyes bankok további extra költségeket számolhatnak fel, amelyeket érdemes előre ellenőrizni a pénzintézet aktuális díjszabása alapján.
Ha az eladó külföldi bankszámlára vagy devizában szeretné megkapni az összeget, akkor további devizaváltási költségek is felmerülhetnek. A bankok a deviza középárfolyamon végzik az átváltást, de az utalási díjak eltérőek lehetnek, és akár jelentős veszteséget is eredményezhetnek, ha nem a legkedvezőbb időpontban történik az átváltás. Egyes pénzintézetek magasabb árréssel számítják az átváltást, így érdemes előzetesen informálódni és akár több bank ajánlatát is összehasonlítani, hogy minimalizálni lehessen ezt a kiadást.
6. Költözési költségek ingatlanvásárlás esetén
A költözési költségek az ingatlanvásárlás egyik leggyakrabban alábecsült tételei, pedig akár több százezer forintos kiadást is jelenthetnek. A végső összeg nagymértékben függ attól, hogy saját szervezésben oldjuk meg a költözést, vagy profi költöztető céget bízunk meg. Ha saját autónkkal és barátok segítségével szállítjuk a bútorokat és dobozokat, akkor az üzemanyagköltség és az esetleges bérleti díj minimalizálható, de ez időigényes és fizikai megterheléssel jár. Ezzel szemben egy költöztető cég igénybevétele gyorsabb és biztonságosabb megoldást nyújt, különösen nagyobb ingóságok esetén. A költségek 50.000 és 200.000 Ft között mozognak, attól függően, hogy mekkora a távolság, mekkora mennyiségű bútor kerül átszállításra, és van-e szükség extra szolgáltatásokra, mint például csomagolás vagy bútorszerelés.
Azonban a költözés során gyakran előfordulnak rejtett költségek, amelyeket érdemes előre kalkulálni. Ha az új lakás egy lift nélküli társasházban található, a költöztető cégek sok esetben külön díjat számítanak fel a nehéz bútorok emeletre történő felcipeléséért, amely akár tízezer forintos nagyságrendű extra kiadás is lehet. Szintén jelentős többletköltséggel járhat, ha a nagyobb bútorokat, például szekrényeket vagy ágyakat szétszerelni és újra összeszerelni kell, mivel egyes szolgáltatók óradíjas alapon dolgoznak ezeknél a munkálatoknál.
7. Ingatlanvásárlás? Felújítási költségek szinte mindig felmerülnek
A felújítás költségei egy új lakás vásárlásakor jelentős kiadást jelenthetnek, különösen, ha az ingatlan nincs frissen felújítva. Az egyik leggyakoribb beavatkozás a festés és tapétázás, amely elengedhetetlen, ha az előző tulajdonos színeit vagy az elhasználódott falakat szeretnénk megújítani. A festés 2.000–4.000 Ft/m² között mozog, míg a tapétázás valamivel drágább, különösen, ha minőségi anyagokat választunk, akár 5.000–8.000 Ft/m² is lehet. Ezek a költségek gyorsan összeadódhatnak, így egy 50 m²-es nappali kifestése 100.000–200.000 Ft-ba is kerülhet, attól függően, hogy milyen anyagokat és szakembereket veszünk igénybe. A felújítás végső összegét tovább növeli az előkészítés, a glettelés és a speciális felületek kezelése, ezért érdemes alaposan kalkulálni a várható költségekkel.
A felújítás azonban nem áll meg a falaknál – sok esetben a padlóburkolatok cseréje, a nyílászárók felújítása vagy a konyha korszerűsítése is szükséges lehet. Ha az ingatlan burkolatai elhasználódtak, egy új laminált padló lerakása 5.000–12.000 Ft/m² lehet, míg a prémium minőségű hidegburkolatok 10.000–20.000 Ft/m² között mozognak. A nyílászárók cseréje különösen nagyobb költség, mivel egy új műanyag ablak beépítése darabonként 100.000–200.000 Ft is lehet. Mindezek mellett a beépített bútorok, például a konyhaszekrények és gardróbszekrények is extra kiadást jelentenek, ha nem részei a vételárnak. Éppen ezért érdemes előzetesen egyeztetni az eladóval, hogy mely berendezési tárgyak maradnak a lakásban, hiszen ezzel akár több százezer forintot is megspórolhatunk.
A szerző
Jobbágy Miklós
Ingatlankapitány, Ingatlan tanácsadó
Tel: +36304746890 (<– Nyomj rá a híváshoz!)
A kecskeméti Balaton utcai Duna House iroda ingatlanértékesítője. Családi házak, lakások, telkek és ipari ingatlanok értékesítésével foglalkozik. Bár az irodája Kecskeméten található, országosan dolgozik, vannak eladó ingatlanjai Budapesten, Győrben és a
Képek forrása: Freepik
