Ingatlant vennél, de fogalmad sincs, mennyi vagyonszerzési illetéket kell fizetned, vagy hogy egyáltalán vonatkozik-e rád? Vajon jár neked illetékmentesség, és ha igen, hogyan érvényesítheted? Olvasd végig ezt a cikket és így minden lehetséges kedvezményt igénybe vehetsz, és nem futsz bele komoly bütetéssel járó mulasztásba se. Egyébként én személy szerint azt tapasztalom, hogy az új ügyfeleim nagy többsége egyáltalán nincs tisztában a vagyonszerzési illeték fizetésének szabályaival. Ha még nem találtad meg a megfelelő eladó lakást vagy házat, akkor kattints az alábbi képre és hívj fel! Vagy gyerek be a Kecskemét Balaton utcai irodába személyesen – ingyenes parkolás az utcában, egy jó kávéval és egy ajándékkal várlak 😀
Vagyonszerzési illeték kalkulátor: soha ne hagyd ki a számításból!
Lakásvásárlás előtt az egyik első kérdés: “Mennyi lesz az illeték?” Sokan csak utólag szembesülnek a több százezer forintos tétellel, pedig ez az összeg tervezhető – ha használod a vagyonszerzési illeték kalkulátort. Ez az eszköz pár másodperc alatt megmutatja, mire számíts, ha nincs illetékmentességed vagy kedvezményed.
A kalkuláció alapesetben egyszerű: a vételár 4%-a az illeték. Egy 40 milliós lakásnál ez 1,6 millió forint. Ugyanakkor az összeg változhat, ha jogosult vagy részmentességre (pl. más a vagyonszerzési illeték új építésű lakás esetén), teljes mentességre (pl. CSOK Plusznál), vagy ha az új ingatlanod drágább, mint a korábban eladott. A kalkulátorral ezeket is könnyen figyelembe tudod venni, így pontosabban tudsz tervezni. De előbb ismert meg a szabályokat! A rád vonatkozó szabályok megismerése után már egyszerű kiszámítani a 4%-os vagyonszerzési illetéket az ingatlan értékére vagy az értékkülönbözetre – erről több infót találsz alább a cikkben.
Ingatlan vagyonszerzési illeték, kötelező költség
Ha készpénzért vásárolsz ingatlant, akkor vagyonszerzési illetéket kell fizetned. Ez nem egy “pluszadó”, hanem jogilag visszterhes vagyonátruházási illeték. A szerződéskötéssel még nem zárul le a folyamat. A NAV a földhivatali bejegyzés után határozatot küld, benne a pontos összeggel és határidővel.
Ne felejtsd el, hogy nemcsak lakás, hanem például haszonélvezet, építményi jog, vagy céges üzletrész vásárlása esetén is illeték terheli az ügyletet – ha az ingatlanhoz köthető vagyonról van szó. A szabályokat az 1990. évi XCIII. törvény tartalmazza, de a NAV honlapján is találsz részletes tájékoztatást.
Vagyonszerzési illeték mentesség, amikor nem kell fizetni egy fillért sem
Sokkal többen jogosultak mentességre, mint gondolnád. Új építésű ingatlannál például az első 15 millió forintig nem kell illetéket fizetni – de csak akkor, ha a vételár nem haladja meg a 30 millió forintot. Ebben az esetben 15 millió forint illetékmentse, a fennmaradó 15 millióra kell csak megfizetned az illetéket. Ha 30 millió forint feletti ingatlant vásárolsz, akkor az egész összeg után 4%-ot kell fizetned. Egy 25 milliós új lakásnál ez konkrétan 400.000 forint megtakarítást jelenthet.
A CSOK vagy CSOK Plusz igénybevételével vásárolt ingatlanok után teljes illetékmentesség jár, vételártól függetlenül. Szintén mentesülnek a fizetés alól a házastársak, testvérek, egyenes ági rokonok ajándékozás vagy válás miatt történő vagyonátruházásai. Építési telek vásárlásakor nem kell vagyonszerzési illetéket fizetned ha négy éven belül felépíted rá a házat és használatbavételi engedélyt kapsz. Nem elég megvenni – be is kell fejezni!
Vagyonszerzési illeték részletfizetés: ha sok, de nem vállalhatatlan
Sokan nem tudnak, vagy nem akarnak egy összegben több százezer vagy akár milliós illetéket kifizetni. Erre is van megoldás: kérhetsz részletfizetést. Az első lakást vásárlók automatikusan jogosultak rá, ha kérelmet nyújtanak be. Ilyenkor a NAV engedélyezi, hogy 12 egyenlő havi részletben törlessz.
A nem első lakásszerzők számára is nyitott a lehetőség, de csak akkor, ha az illeték nem haladja meg az 1 millió forintot. Fontos: évente egyszer kérhető, és csak legfeljebb 12 hónapra. Ha a részleteket nem fizeted rendben, automatikusan elveszíted a kedvezményt, és a fennmaradó összeg egy összegben, büntetéssel együtt esedékes. Méltányossági alapon is kérhetsz részletfizetést, de ilyenkor igazolnod kell, miért nem tudsz egyben fizetni.
Vagyonszerzési befizetési határidő: ne csússz meg vele, mert kamatozik
Az illetékfizetési kötelezettséged nem a szerződéskötéssel kezdődik, hanem a NAV határozatának kézhezvételével. Általában az adásvételt követő 1-3 hónapon belül kapsz levelet a hivatalos ügyfélkapudra (vagy postán), amiben megírják: mennyi, mikorra és hová kell fizetned.
A határidő 30 nap. Ha ezt túlléped, a NAV késedelmi pótlékot számol fel. Ha hosszabb ideig nem fizetsz, akkor a követelést végrehajtás útján is behajthatják. Ne várd meg, amíg bírságot kapsz – figyeld az ügyfélkaput! Ha nem érkezik határozat 3 hónapon belül, kérdezd meg az ügyvédedet, hogy rendben történt-e a bejelentés.
Vagyonszerzési illeték mértéke: mennyi az annyi 2025-ben?
A jelenlegi szabályozás szerint a vagyonszerzési illeték alapesetben az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. Ez akkor is így van, ha a szerződés szerinti vételár ennél alacsonyabb – a NAV ugyanis a piaci forgalmi értéket veszi alapul, ha szükségesnek látja. Helyszíni szemlét is tarthat, és új értéket állapíthat meg.
1 milliárd forint feletti értékű ingatlannál az első 1 milliárdra 4%, az efeletti részre viszont csak 2% illeték terheli a vagyonszerzőt. A teljes illeték maximuma így is legfeljebb 200 millió forint lehet. Ez elsősorban nagy értékű fejlesztési telkek, irodaházak, ipari ingatlanok vásárlásánál érdekes – de jó, ha tudsz róla.
Illetékkedvezmény ingatlan vásárlásánál: van, de nehéz elérni
A 35 év alatti fiatalok első lakásvásárlása esetén 50% illetékkedvezmény jár, ha az ingatlan forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. A probléma csak az, hogy ilyen olcsó lakás ma már ritka, főleg a nagyobb városokban. A kedvezmény igénybevételének feltétele az is, hogy korábban ne rendelkezz 50%-ot elérő lakástulajdonnal.
Létezik úgynevezett cserepótló vétel kedvezmény is. Ezt abban az esetben veheted igénybe, ha eladsz egy lakást, és három éven belül egy drágább, új lakást vásárolsz. Ebben az esetben csak a két érték különbsége után kell illetéket fizetni.
Mikor jön a NAV határozat, és mit csinálj vele?
Az ügyvédednek kell benyújtania az adásvételi szerződést a földhivatalhoz, és mellé csatolni a B400 nyomtatványt a NAV felé. Ez indítja el az illetékszámítási folyamatot. A határozat néhány héttel vagy hónappal később érkezik – nem automatikusan, hanem ügyintézési idő függvényében.
Ha megérkezett a fizetési meghagyás, akkor azonnal ellenőrizd az összeget! Ha bármilyen kedvezményt vagy mentességet jeleztél az adásvételben, akkor ellenőrizd hogy figyelembe vették-e. Ha nem, még van lehetőség fellebbezni vagy kiegészítő kérelmet benyújtani, de ne késlekedj.
Mit jelent pontosan a visszterhes vagyonátruházás?
A jogi nyelvezet néha megtévesztő, de ezt érdemes pontosan megérteni. A visszterhes vagyonátruházás azt jelenti, hogy valamilyen ellenszolgáltatásért – leggyakrabban pénzért – cserébe tulajdont vagy vagyoni jogot szerzel. Az állam ezt illetékkel sújtja, mivel a vagyonod gyarapodik.
Ez különbözik az ajándékozástól vagy örökléstől, ahol más típusú illeték, vagy esetenként adó merül fel. Ha például olyan céges üzletrészt vásárolsz, amely mögött ingatlanvagyon áll, akkor is meg kell fizetned a vagyonszerzési illetéket. Sőt, a NAV ezekben az esetekben különösen vizsgálja a tranzakciókat.
Tervezd be az illetéket is a költségvetésbe!
Az ingatlanvásárlás költségeinek egyik legfontosabb, mégis gyakran elfelejtett eleme a vagyonszerzési illeték. Nem elég az önerő, ügyvédi díj és hitelköltségek – ha nem számolsz az illetékkel, a végén kellemetlen meglepetés érhet. Használj kalkulátort, tájékozódj a kedvezményekről, és kérdezd meg az ügyvédedet a lehetőségekről.
Ha előre gondolkodsz, akár több százezer forintot is megtakaríthatsz. Ne hagyd, hogy egy figyelmetlenül átsiklott kötelezettség megborítsa a pénzügyi tervedet – legyen a vagyonszerzési illeték a vásárlási stratégia része!
A szerző
Jobbágy Miklós
Ingatlankapitány, Ingatlan tanácsadó
Tel: +36304746890 (<– Nyomj rá a híváshoz!)
A kecskeméti Balaton utcai Duna House iroda ingatlanértékesítője. Családi házak, lakások, telkek és ipari ingatlanok értékesítésével foglalkozik. Bár az irodája Kecskeméten található, országosan dolgozik, vannak eladó ingatlanjai Budapesten, Győrben és az ország számos pontján. Korábban innováció menedzsment, online marketing és IT területen dolgozott, nagy tapasztalata van a tartalomkészítésben. Sikeres YouTube csatornája és TikTok csatornája van, ahol aktuális ingatlanos kérdésekkel foglalkozik. Ingatlanértékesítőként megtalálod a LinkedIn-en is.