A lakáseladás után alapesetben a vételár után 16%-os személyi jövedelmeadót kell fizetni. De ez csak akkor van így, ha a lakást az adott évben vagy a megelőző naptári évben vásárolta a tulajdonos. A második évtől kezdve lépnek életbe a kedvezmények. Mutatom hogy mennyit kell fizetni a lakás eladás után ha a lakást az utóbbi 2 – 5 évben, vagy akár még régebben vásároltad. Azt is megmutatom hogyan csökkentheted az adóterhedet, vagy egy-két módszer ami nem kézenfekvő, de a profi ingatlanosok sokszor alkalmazzák.
A lakáseladás bevételéből levonható, elszámolható költségek
Amikor egy lakást értékesítünk, az eladási ár számít bevételnek, de ebből levonhatók bizonyos költségek, így csökkentve az adóalapot – aminek a mértékéről a mindjárt írok. Az alábbi költségeket lehet figyelembe venni:
- Megvásárlási költség és egyéb beszerzési kiadások: Az ingatlan vételára az eladási árból levonható. Például, ha 50 millió forintért vásároltunk egy lakást, majd 60 millió forintért értékesítjük, akkor az 50 millió forint levonható. Emellett a megfizetett vagyonszerzési illeték is csökkenti az adóalapot.
- Értéknövelő beruházások: Ha az ingatlanon igazolható felújítási munkálatokat végeztünk, akkor ezek költsége is levonható. Fontos, hogy minden költséget számlával kell igazolni. Például, ha 5 millió forintot költöttünk felújításra, akkor az eladási árból összesen 55 millió forint vonható le.
- Átruházással kapcsolatos költségek: Az ingatlanhirdetés költségei, az ingatlanügynök jutaléka, valamint egyéb, az eladáshoz kapcsolódó adminisztrációs díjak is csökkenthetik az adóalapot. Ha például egy közvetítő 1,6 millió forintos jutalékot kap, akkor ezt az összeget is levonhatjuk.
Mikor kell adót fizetni, és mennyit?
Az adófizetés szempontjából a legfontosabb tényező az ingatlan megszerzésének időpontja. A személyi jövedelemadó (SZJA) mértéke 15%, de az adóalap az idő múlásával fokozatosan csökken:
- A megszerzés évében és az azt követő évben: A jövedelem 100%-a adóköteles.
- A megszerzés utáni második évben: A jövedelem 90%-a adóköteles.
- A harmadik évben: A jövedelem 60%-a adóköteles.
- A negyedik évben: A jövedelem 30%-a adóköteles.
- Az ötödik évtől kezdve: A teljes jövedelem adómentessé válik.
Egy gyakori félreértés, hogy az ingatlan megszerzésének időpontja az adásvételi szerződés aláírásának napja. A jogszabályok szerint azonban a földhivatalhoz benyújtás időpontja számít. Ezért érdemes odafigyelni arra, hogy ha az adásvételi szerződést például 2022 decemberében írják alá, de a földhivatal csak 2023 januárjában jegyzi be, akkor az ingatlan szerzési éve 2023 lesz, ami egy évvel meghosszabbíthatja az adómentességhez szükséges várakozási időt. Eladáskor viszont az első 5 évben érdemes a decemberi eladásoknál csak előszerződést kötni, és a végleges szerződést januárra dátumozni. A januárban benyújtott adásvételi szerződésre már egy kategóriával kedvezőbb adófizetést érhetünk el.
Ha például az ingatlanvásárlás harmadik évének végén decemberben találunk vevőt, akkor a januárra áttolt adásvételivel 60%-os adóalap helyett már csak 30%-os adóalapra kell adót fizetni. Egy 50 milliós ingatlan esetén amit három éve 40 millió forintért vettünk a 900.000 forint helyett csak 450.000 forintot kell fizetnünk, így az adó megtakarítás 450.000 Ft. Nagyon nem mindegy…
Gyakorlati példa a lakáseladás utáni adófizetésre
Nézzünk egy konkrét példát az adófizetési kötelezettség számítására:
- 2022-ben egy lakást vásárolunk 30 millió forintért.
- Megfizetjük a 1,2 millió forintos vagyonszerzési illetéket.
- 2023-ban 3 millió forintért felújítást végzünk.
- 2025-ben 40 millió forintért értékesítjük az ingatlant.
- Az eladás közvetítői díja 1,6 millió forint.
A számítás így alakul:
Jövedelem kiszámítása: 40 millió (eladási ár) – 30 millió (vételár) – 1,2 millió (illeték) – 3 millió (felújítás) – 1,6 millió (közvetítői díj) = 4,2 millió Ft jövedelem.
Adóalap meghatározása: Mivel 2025 a megszerzés utáni harmadik év, az adóköteles jövedelem 60%-a: 2,52 millió Ft.
Adó kiszámítása: Az SZJA 15%-a: 378.000 Ft.
Ha a lakást 2027-ben vagy később adnánk el, az adóalap 0 lenne, és nem kellene semmilyen adót fizetni.
Tippek az lakáseladás utáni adóterhek csökkentésére
- Ne siessünk az eladással! Ha lehetőségünk van rá, várjunk legalább 5 évet az ingatlan értékesítésével, mert így teljesen adómentesen tudjuk eladni.
- Őrizzünk meg minden számlát és dokumentációt! A felújítási költségeket csak számlával lehet elszámolni, így ezek hiányában nem csökkenthető az adóalap.
- Közvetítői díj levonása: Ha ingatlantanácsadó vagy ingatlanértékesítő szakembert alkalmazunk – erősen ajánlott -, a díja csökkenti az adóalapot, ezért érdemes ezt figyelembe venni.
- Földhivatali bejegyzési időpont ellenőrzése: Fontos, hogy a szerzési időpont számítása a földhivatali bejegyzés dátuma alapján történik, ezért érdemes ügyelni arra, hogy a szerződés időben benyújtásra kerüljön.
A lakáseladás utáni adófizetés sok tényezőtől függ, de megfelelő tervezéssel jelentősen csökkenthető, vagy akár teljesen el is kerülhető. Az 5 éves szabály figyelembevételével az eladás teljesen adómentessé válhat, míg a költségek elszámolásával csökkenthető az adóalap. A pontos számítások és a jogszabályok ismerete segíthet abban, hogy a lehető legkedvezőbben tudjuk értékesíteni ingatlanunkat. Ebben is segítek, hívj!
Ha lakást vásárolnál, akkor tájékozódj a vagyonszerzési illeték mértékről!
Kép forrása: Freepic