Disclaimer: Ez egy vélemény cikk. Mindazonáltal nyomokban valóságelemeket tartalmazhat!
Mindenki 3%-os hitelből akar ingatlant venni, ezzel nem hiszem hogy újdonságot mondanék. A gond csak az, hogy a legtöbb „vásárlónak” fogalma sincs arról, hogy hogyan néz ki egy banki értékbecslés vagy ügyfélminősítés, arról nem is beszélve hogy valójában meg fogja-e kapni a kedvezményes hitelt vagy sem. Látta a reklámot a TV-ben, és azt gondolja hogy ha van 5 milliója, akkor simán megvehet egy 50 milliós lakást. Még a törlesztőjét is kiszámolta a 3%-os hitel kalkulátorral. Szépen el is kezdi hívogatni az ilyen lakások tulajdonosait az ingaltancomról meg mindenféle portálokról.
A tulajdonos örül, van egy vevője! Persze fogalma sincs arról, hogy a vevője egyáltalán hozzá fog-e jutni a 3%-os hitelhez. Ha annyit tud a hitelről amennyit a Facebook-ot görgetve két cicás kép között látott, akkor borítékolom hogy nem (persze vannak kivételek is, nekem is vannak 3%-os hitelre hajtó ügyfeleim 😉 )
Mi történik, ha nem kapja meg a hitelt a vevőm?
A boldog eladónknak itt kezd rémálommá válni az eladás. A vevő komoly(nak mondja magát), még foglalózik is. Lerakja azt az 5 milliót, úgyis meg akarja venni a lakást. Szerződést kötnek, itt már az ügyvéd valószínűleg javasolja a vevőnek hogy tegyen bele feltételt a szerződésbe: csak akkor vásárolja meg az ingatlant, ha megkapja a 3%-os hitelt. Az eladó már nem gondolkodik tiszta fejjel. Ott az 5 millió cashben, majd megoldja a vevő valahogy.
Hát nem, nem fogja. Csak pár dolog, amire a vevő nem gondolt:
A bank CSAK a saját értékbecslése értékéig hitelezi az ingatlant. Hiába árulja az eladó 50 millióért bomba áron, ha a bank értékbecslője szerint csak 40 milliót ér, akkor eladónk csak 36 millió forint hitelt fog kapni – meg a 4 millió az önrészt hozzá kell raknia. A maradék 10 milliót meg… Na igen, honnan is veszi elő?
Az 50 milliós ingatlanra a vevőnek 4%-os vagyonszerzési illetéket kell fizetnie. Az önmagában 2 millió forint. Ezt is elő kell teremtenie valahonnan, mivelhogy ezzel sem számolt…
Az ügyvéd szintén pénzbe kerül, egy 50 milliós ingatlannál egy legjobb esetben is 250-300.000 Ft. Szintén a vevő fizeti, a miből is?
És ekkor jön a legizgalmasabb rész: a vevő elbukik a hitelbírálaton.
A bankok – mily meglepő – sokkal szigorúbb feltételeket fognak megállapítani az ügyfelek beminősítésekor, mint ami a törvényben van. Ez nem elmélet, minden egyes támogatott hitelnél – CSOK, CSOK+ és társai – ez így történt. Az is simán előfordulhat, hogy a bank azt mondja hogy 10% önerő csak Budapesten és a megyeszékhelyeken játszik. Mindenhol máshol minimum 20%. Vevőnknek erről persze halvány fogalma sincs, mitől lenne? Vagy úgy ítéli meg hogy nem megbízható az adós, nem elég forgalomképes az ingatlan, vagy csak épp felhős az idő, és további követelményeket támaszt.
És beüt a krach. A vevő nem kapja meg a hiper-szuper 3%-os hitelt.
Eladó a pácban
Eladónk elpazarolt bő 2 hónapot arra a vevőre, aki tuti nem fogja megvenni az ingatlant. Átvette a foglalót, esetleg le is foglalózott egy másik ingatlant, amit viszont simán el fog bukni ha ne tud fizetni időben. Mivel a vevő nem kapta meg a 3%-os hitelt, így a szerződés szerint „vissza az egész”. Az eladónak vissza kell fizetnie a foglalót – szerződésben rögzített feltételek nem teljesültek.
Közben a másfél hónap alatt nem ajánlotta ki az ingatlant azoknak a vevőknek, akik tényleg hitelképesek, és meg tudták volna venni.
És kezdheti előről egy újabb pásztorral, akinek az anyagi helyzetéről halvány lila gőze sincs…
Mi a megoldás? Ugye nem muszály szívni?
Természetesen van jó megoldása az egyenletnek. És igen, pénzbe kerül. Mondjuk sokkal kevesebbe, mint a fent leírt forgatókönyvek bármelyike. A kulcs: csak előzetes minősítésen átment vevőkkel tárgyalunk. Hogy hol vannak ezek a vevők? Az ingatlanközvetítő irodáknál. Például nálunk, az országos adatbázisunkban van belőle 50-60.000 folyamatosan.
A vevőket beminősítjük – egyszerűen fogalmazva pontosan tudjuk hogy mennyi pénze van, mennyire hitelképes -, és KIZÁRÓLAG olyan ingalanokat ajánlunk ki neki, amiket meg tud venni – ingatlanosok vagyunk, nem hülyék hogy feleslegesen dolgozzunk.
És nem elég hogy azt mondja, hogy meg akarja venni. Komoly összeget kell leraknia készpénzben ahhoz, hogy egyáltalán ajánlatot tehessen. Biztosítéknak hívjuk. Ezeken a szűrökön csak azok a vevők mennek át, akik tudnak, és nagy eséllyel fognak is vásárolni.
Ha van lakásod, házad és szeretnéd olyan vevőnek eladni, aki 3%-os hitelből fog vásárolni, akkor hívj még ma, és add be hozzám. Később hálás leszel, hogy megkímélted magad az összes fenti szívástól. Kattints az alábbi képre:
A szerző
Jobbágy Miklós
Ingatlankapitány, Ingatlan tanácsadó
Tel: +36304746890 (<– Nyomj rá a híváshoz!)
A kecskeméti Balaton utcai Duna House iroda ingatlanértékesítője. Családi házak, lakások, telkek és ipari ingatlanok értékesítésével foglalkozik. Bár az irodája Kecskeméten található, országosan dolgozik, vannak eladó ingatlanjai Budapesten, Győrben és az ország számos pontján. Korábban innováció menedzsment, online marketing és IT területen dolgozott, nagy tapasztalata van a tartalomkészítésben. Sikeres YouTube csatornája és TikTok csatornája van, ahol aktuális ingatlanos kérdésekkel foglalkozik. Ingatlanértékesítőként megtalálod a LinkedIn-en is.